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  記者通過多方調查發現，其實"德弘天下"所處地塊背後有著冗長的故事，故事甚至要追溯到上世紀90年代。

  據悉，"德弘天下"項目所在的地塊宗地號為H307-38，是深圳一傢上市公司深深寶A(000019)在2009年轉讓至深圳茂業手中。早在上世紀90年代，該地塊地址就是深深寶的註冊地址，深深寶廠房當時就坐落於此。這塊土地在從工業土地轉化為商住用地時，經過瞭在國土部門重新備案。準確地說，目前"德弘天下"項目的土地年限應該從重新備案的這個日期算起。

  在他看來，"德弘天下"在2010年底便可申請預售許可證，一般急於回籠資金的開發商都會加緊出貨。"其實，深圳限購政策實施之前，大型開發商多少會收到風聲，但是深圳茂業反而沒有加緊出售，這確實很反常。"宋丁感到疑惑。

  事實上，談及深圳茂業的這個豪宅項目，也不得不提這個項目所處的地塊。令人感到蹊蹺的不僅僅是深圳茂業錯過銷售最佳時期，以及目前開盤時間一推再推，更讓人感到不解的是，深圳茂業方面對於項目的土地年限避而不談。

  證券時報記者 馮堯

  對於一個計劃在2個月後開盤的樓盤，項目銷售部門仍未成立，這並不常見。不過據悉，深圳茂業此前已經委托中原地產作為樓盤銷售的代理商，記者輾轉聯系到中原地產一位內部人士。

  按我要汽車貸款信貸車貸指南信貸年息照規定，開發商要對樓盤進行銷售，需要擁有"五證"，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程規劃驗收合格證》和《房屋銷售(預售)許可證》。開發商在取得《房屋銷售(預售)許可證》之前必須先獲取前"四證"。

  但茂業至今也沒有打算讓這一豪宅項目立刻銷售如果公司想這樣做，在更早的2010年11月，便可實現預售。從2010年至今，"德弘天下"周邊的一個個新盤拔地而起，甚至包括2010年才開始拆遷的舊改項目，去年都已實現銷售。相比較而言，"德弘天下"仍一直處於"沉睡"狀態。

  記者調查發現，"德弘天下"項目目前隻有前三個證，《建設工程規劃驗收合格證》並未到手。"一般有的開發商會打擦邊球，在項目預售後才拿建設工程規劃驗收合格證，而現樓銷售的項目則應該提前拿到這個證，很少有項目落成後兩三年瞭還沒拿到。就常理而言，政府方面可能刻意在壓。"深圳一龍頭房企項目運營負責人告訴記者。

  正如宋丁所言，豪宅入市會拉高區域均價，在樓市調控時期，這是政府不願意看到的情況。深圳房地產信息網研究部研究員吳上錦告訴記者，目前深圳規土委統計范圍僅限於領取預售許可證的項目。"那麼，那些直接申請得到銷售許可證的項目，實際上就繞開瞭國土局的新房成交統計系統。"他表示。

  該人士透露，"德弘天下"主打雙拼房，一個房有兩個甚至三個房產證。"為規避限購政策，茂業方面正在積極運作，看能不能將兩三個房產證合成一個房產證，但現在尚不知道進展是否順利。如果不順利，開盤拖到明年也有可能，總之這個樓盤非常麻煩。"該人士語氣中略帶一絲擔憂。

  編者按：在深圳羅湖的核心地帶，茂業系一個名為"德弘天下"的豪宅項目已經屹立多年。令人不解的是，從2010年項目封頂達到預售標準後，卻遲遲未見開售。時至今日，這一價值近百億項目何時開售仍處於迷霧之中。

  最終"深寶商業城"項目悄然流產。記者查閱深圳規土委資料發現，2008年10月6日，深圳規土委曾向深圳茂業以及深深寶下發"德弘天下"的項目建設工程規劃許可證。這意味著，"德弘天下"項目當時已大甲區二胎房貸利率經登上臺面。

內容來自sina新聞

  調控時期，豪宅入市向來較為敏感。如果按照前述中原地產人士所言，深圳茂業正在試圖將房產證合二為一。那麼，不難看出，在錯過最佳銷售時期後，深圳茂業也開始急於出貨瞭，但目前的限購政策阻礙瞭項目銷售進程。

  所謂"雙拼戶型"，與約7年前深圳出臺的一項政策有關：2006年深圳出臺"90/70"政策，規定凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。正是這項規定，使一些開發商推出瞭雙拼、多拼房(將兩間或多間90平方米以下的房子合為一間)來規避限制，其中就包括"德弘天下"。

  不過，延期銷售近3年的"德弘天下"項目，目前仍無預售跡象。證券時報記者多日連續走訪發現，"德弘天下"項目工地一直處於緊閉狀態，而且項目內也並無任何施工跡象。記者以購房者身份撥打高掛樓盤之上的聯系電話發現，電話那頭根本不是銷售部，而是該項目的物業管理部。

  如今，盡管樓盤升值的預期達到瞭，但茂業系卻不得不面對房價調控的種種制約。在"捂盤升值"的這場賭局中，茂業系雖然押對瞭方向，但沒法順利實現銷售，不能算贏。

  "如果深圳茂業將項目定位為豪宅，可能已經錯過瞭最佳銷售時期。因為近年來對於豪宅的最好銷售時間就是2009年至2011年4月前。"深圳旅遊地產綜合研究院主任宋丁告訴記者。

  在隨後的2009年，這塊宗地號為H307-38的地塊正式易主。深圳規土委資料顯示，深深寶當時將土地使用權轉讓，而受讓方就是深圳茂業。前述知情人士也透露，2009年初，深圳茂業與深深寶隻是辦理瞭相關轉讓手續，實際上早在雙方簽訂《合作建房合同》時，土地"開發權"就已經落入深圳茂業手中。

  可以說，茂業系剛開始的這場新"賭局"，在對賭"限購令"的結束，同時也在賭自身"繞政策"的能力。但不管結局如何，茂業系欲坐享這近百億銷售收入，不確定因素太多。

  隨後，深圳茂業取代深圳基泰，與深深寶合作開發"深寶商業城"。為此，深圳茂業方面支付瞭深深寶1.46億元的資金。

  "德弘天下"項目的"前世"當時被稱為"深寶商業城"。起初，深深寶計劃與深圳基泰投資有限公司合作開發這塊土地，不過由於雙方產生分歧，深圳基泰在1999年時退出瞭合作。正是基於這個機會茂業系介入，正式與這塊土地"結緣"。

  "對於項目的土地年限怎麼算，我不太清楚。"前述"德弘天下"物業工作人員對於記者的提問選擇瞭回避。而前述負責深圳區域地產業務的人士在回答同一個問題時，亦表示不清楚。對於一個"即將"出售的項目，深圳茂業從上至下似乎在刻意隱瞞項目土地年限。盡管這個數字終將會公之於眾。

  "現在公司銷售部門還沒進駐，除瞭戶型之外，其他所有的樓盤信息都還沒有出來，具體什麼時候開盤，我們也不清楚。"電話中一位工作人員向記者如是表述。據該工作人員透露，目前"德弘天下"隻有兩種戶型，一種是220平方米的大戶型，另一種是230平方米的復式戶型，二者皆為雙拼戶型。

  據悉，該項目早在2009年2月就已經動工。根據深圳茂業方面計劃，項目竣工時間為2012年2月。事實上，深圳茂業對施工時間表把握還算準確，該項目在2010年11月就已經封頂。按照慣例，封頂後，深圳茂業便可以為"德弘天下"申請預售許可證彼時，深圳"限購令"尚未實施。

  土地年限守口如瓶

百億豪宅捂盤三年 深圳茂業雙重賭局探秘

  根據當時合作協議，深深寶方面協助深圳茂業辦理建房售房手續，而有關建房成本以及實際售房收入與深深寶無關，由深圳茂業方面承擔。這時開始，這塊土地已經成為茂業系的"舞臺"。

  不過，"深寶商業城"項目計劃當時似乎也走得並不順利。記者查閱資料發現，深圳茂業方面直到2003年才動工拆除深深寶的工廠，用以建設"深寶商業城"。當年，深深寶管理費用較上年增加1222萬元，增長45.96%。資料顯示，這筆費用的增加，是深深寶拆除這塊地之上的廠房以及搬遷生產線，所發生的停產費用計入管理費所致。

  據公開資料顯示，"德弘天下"項目是由深圳茂業(集團)股份有限公司(下稱"深圳茂業")所開發。而深圳茂業與在香港上市的茂業國際(00848.HK)同屬於茂業集團旗下子公司，深圳茂業是茂業集團的地產開發平臺，公司董事長張靜為茂業集團董事長黃茂如之妻。

  一位不願具名的知情人士告訴記者，其實早在深深寶與深圳基泰準備合作建設項目時，也就是上世紀90年代，該地塊在國土部門重新備案，性質從工業用地轉變為商住用地。那麼，僅從1999年至今已有約14年之久，如果按照70年產權推算，項目可用年限可能隻有56年左右。顯然，"德弘天下"項目已經"先天性短壽"。

  捂盤坐享項目升值

  "德弘天下"這個位於深圳羅湖核心地段的項目，總建築面積達到26.5萬平方米。如果按照周邊樓盤目前3.5萬元/平方米的均價計算，"德弘天下"可為茂業系貢獻92.75億元的銷售收入。

  值得一提的是，如果"德弘天下"項目在2010年初就開售，以當時深圳羅湖接近1.7萬元/平方米的新房均價來算，茂業方面所獲得的銷售額恐怕隻有現在的一半不到。深圳茂業並不急於銷售，即便是捂盤若幹年，也可以坐享項目升值。這是已經結束的一場"賭局"，這一局，茂業系賭的是"捂盤升值"。

  "對於資金鏈較為充足的開發商而言，項目轉為現售甚至捂盤的風險目前來看並不大，而且對於豪宅現售政府樂見其成，對於捂盤政府也會睜一隻眼閉一隻眼。"宋丁坦言。

  開盤日期一推再推

  事實上，近年來深圳不少豪宅項目采取瞭現售的做法。如此一來，豪宅不會計入預售系統影響全市住房均價。

  然而，限購政策出臺，顯然讓茂業方面的算盤落空。一方面，"德弘天下"項目一房兩證、一房三證問題，讓購房者掣肘於"房票"；另一方面，政府方面也在限制"德弘天下"的開售。

  據公開資料顯示，"德弘天下"項目近期計劃的開盤時間一推再推。深圳茂業最初計劃去年12月開盤，隨後推遲至今年3月。至今該項目仍無任何開盤跡象，深圳茂業方面近日又將開盤時間推至今年6月。

  "工地大門緊閉"、"沒有任何施工的跡象"、"樓盤已達到現樓標準"，這是茂業旗下豪宅項目"德弘天下"的現實寫照。事實上，據證券時報記者此前觀察，"德弘天下"項目早在1年多前就已經處於這樣的狀態，靜靜等待開售。

  然而，證券時報記者經過多方調查瞭解到，茂業系其實在玩雙重"賭局"，其中一場"捂盤升值"的賭局已經結束，而另一場圍繞深圳"限購令"何時結束的新賭局剛剛開場。

  記者隨後聯系到深圳茂業負責深圳區域地產業務的人士，該人士告訴記者，"德弘天下"是現樓銷售，所以之前並沒有申請預售證。他坦言，公司負責"德弘天下"項目銷售的部門尚未成立，具體開盤時間其實仍未確定。至於深圳茂業方面為何選擇現售而非預售，該人士並未直接回應。

  "像"德弘天下"項目這樣的雙拼戶型，未來銷售可能愈發困難，茂業方面最大的希望可能就是：賭深圳"限購令"的結束。當然也不排除通過其他途徑繞過政策。"上述房企項目負責人分析稱。

  "茂業顯然錯過瞭豪宅銷售的好時機。"一位熟悉深圳地產圈的業內人士感嘆。的確，價值近百億的項目茂業系竟然死捂三年不開盤，看上去頗耐人尋味。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-03-25/07461973710.shtml

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